недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

«Жесткий контракт не выгоден ни арендатору, ни собственнику»

5 087 6
«Жесткий контракт не выгоден ни арендатору, ни собственнику»
Арендные отношения похожи на брак: они основываются на любви или расчете, но неизвестно, как будут развиваться и чем завершатся.

При составлении договора аренды сторонам приходится задействовать свой опыт, чтобы предусмотреть важные пункты и не оставить неопределенностей, способных помешать долгосрочному сотрудничеству.

Считается, что только опытный юрист умеет правильно составить договор. Но даже профессионалу не всегда под силу учесть все пожелания и ожидания своего клиента, в то время как человек без юридического образования, но хорошо владеющий русским языком и обладающий логическим мышлением, в некоторых случаях прекрасно переносит устную договоренность на бумагу.

Универсальной инструкции по составлению договора аренды не существует, зато есть несколько ключевых моментов, о которых нужно помнить.

Просто о сложном

Самая распространенная причина недопонимания между сторонами — неточно прописанные пункты, порождающие двоякое толкование и споры, которые участники договорных отношений, признаем честно, далеко не всегда готовы решать мирным путем.

каждая статья Договора аренды составляется так, чтобы ее суть была понятна любому человеку, который ничего не знает о содержании предшествующих переговоров.

Самые опытные юристы при составлении сложных документов отдают их на вычитку своим коллегам — взгляд со стороны помогает увидеть неточности.

Четыре "кита"

Права, обязанности, последствия и сроки — эти аспекты составляют основу договора и должны быть четко и грамотно прописаны. В противном случае разночтения в каждом из разделов способны привести к ущемлению прав одной из сторон.

Приведем пример. Допустим, стороны договорились о том, что арендодатель покупает в квартиру шкаф, выбранный арендатором. Даже здесь есть множество незаметных на первый взгляд тонкостей. Что делать, если арендатор затянет с выбором? Кому будет принадлежать шкаф после завершения аренды? Вправе ли арендатор сам купить шкаф, если не дождется его от собственника?

Юрист, работающий над договором, анализирует каждый шаг и превращает его в комплекс прав и обязанностей. При этом определяется срок любой обязанности, иначе ее выполнение можно откладывать до бесконечности.

Важно предусмотреть последствия, которые наступят при невыполнении обязанностей в срок. Например, если арендодатель тянет с покупкой шкафа, арендатор имеет право сам его приобрести, а стоимость покупки — вычесть из ближайшего арендного платежа.

Предмет договора

В договоре указывается точный адрес арендуемой квартиры, а если сдается ее часть, то четко прописываются границы передаваемого объекта. В последнем случае хорошим подспорьем является визуализация: к договору прикладывается план с обозначенными на нем границами.

Вместе с квартирой в пользование передаются гараж или машино-место? Это также необходимо зафиксировать в договоре. Обратите внимание, что гараж, в отличие от квартиры, относится к нежилому фонду. Если возникают вопросы по поводу особенностей правового регулирования и налогообложения, мы советуем прибегать к помощи профессионального юриста.

Порядок оплаты аренды

Все пункты договора, которые касаются размера и периодичности внесения арендных платежей, формулируются максимально подробно. Если контракт подразумевает выплаты в иностранной валюте, необходимо указать, как именно она вносится и по какому курсу рассчитывается конвертация.

Не следует забывать и про назначение страхового депозита: будет ли он использоваться исключительно для компенсации ущерба или может засчитываться как арендная плата за последний месяц.

Надо закрепить момент, когда арендодатель вправе производить удержания: после возврата квартиры или в течение срока аренды?

Неточное описание страхового депозита в договоре грозит нежелательными спорами между сторонами. Поэтому мы рекомендуем пошагово прописать процедуру оценки и возмещения ущерба, указав четкие сроки и ответственность за их невыполнение.

Коммунальные платежи

Важно не только разграничить, кто платит за свет, газ, воду и другие коммунальные услуги, но и установить порядок их оплаты или возмещения.

За годы работы мы неоднократно становились свидетелями следующей ситуации: арендодатель считает, что арендатор забирает счета за электроэнергию из почтового ящика и оплачивает их самостоятельно. Одновременно с этим арендатор полагает, что собственник оплачивает счета сам и выставляет документы на возмещение.

Получается, что ни одна из сторон не платит за свет — в конечном счете управляющая компания его отключает.

Нюансы имеют значение

Для эффективного сотрудничества между арендатором и собственником им имеет смысл договориться, допустимо ли вносить изменения во внешний вид квартиры. Это касается как незначительных, так и более серьезных изменений.

Чем подробнее в договоре сформулированы эти положения, тем меньше вероятность, что арендатор просверлит стену в неподходящем месте или по ошибке отреставрирует на свой вкус шкаф екатерининской эпохи.

Договор определяет, можно ли заводить животных или курить в квартире. У многих людей встречается сильная аллергия на животных и запах табака. Курение арендатора в квартире в течение всего срока аренды при расторжении договора подчас приводит к большим затратам на дезодорацию помещения или на его косметический ремонт.

Нет двусмысленностям

Работая с нашими клиентами и составляя для них договоры аренды, мы не преследуем цель внести максимальное количество положений, защищающих одну сторону и попирающих права другой.

Подобная тактика еще до заключения сделки сформирует недоверчивое отношение и будет провоцировать вторую сторону на ответные шаги.

Как показывает практика, жесткий контракт с большим количеством штрафов и неустоек одинаково невыгоден как арендатору, так и собственнику. Поэтому компания Intermark всегда идет по пути win-win, соблюдая интересы обеих сторон: мы считаем, что главная ценность контракта — это ясное закрепление договоренностей, не допускающее двусмысленности.

Если все перечисленные аспекты будут понятно и логично изложены в договоре, взаимопонимание и доверие между арендодателем и арендатором значительно возрастут.

Для составления договора и ведения переговоров мы рекомендуем обращаться к компаниям с хорошей репутацией, которые специализируются на аренде.

Комментарии 6
Ecgeniya15 октября 2019, 23:15

Как раз собираюсь заключать договор аренды, статья в тему и по делу. Спасибо!

Ответить
Александр Воронич16 октября 2019, 0:10

Какая аренда? Жилое помещение (квартира), сдаётся только по договору НАЙМА жилого помещения. Соответственно стороны называются наймодатель и наниматель. Исключением является только случаи, когда одной из сторон договора является юридическое лицо. Главы 34 и 35 ГК РФ.

Ответить
Андрей Лукаш16 октября 2019, 11:59

Александр, спасибо за ваш комментарий. Intermark Relocation - это релокационная компания, оказывающая услуги, в первую очередь, юридическим лицам - международным компаниям, арендующим жилье для своих иностранных сотрудников, экспатов. Как вы верно отметили, в этих случаях жилье снимается на основании договоров аренды. Вместе с тем, если квартиру снимает физическое лицо, безусловно, будет заключен договор найма. Моменты, указанные в этой статье, актуальны для любого договора, направленного на временное пользование жилым помещением: и для аренды, и для найма.

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 16:45

Слэнг " аренда жилья" в обиходе рынка, где подразумевается и найм и аренда. Даже если два физических лица назовут соглашение "договор аренды квартиры" и подпишут его - всё равно данные отношения есть найм, суть отношений от этого не меняется.

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 16:50

Главное в аренде жилья - отношения собственника и арендатора. Если договор составлен грамотно, там всё прописано, но отношения сторон не выстроены - проблемы более вероятно. А если выстроены отношения, обязанности свои стороны понимают и адекватно исполняют - это большая гарантия успеха, даже если договор был составлен неграмотно.
Господин юрист видит рынок жилья из своего кабинета через призму юридических норм. А жизнь рынка аренды иная. Вопросы нужно решать здесь и сейчас. И не все вопросы решаются с юридической точки зрения - в России особенно!

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 16:55

Договор - только отправная часть процесса аренды - и со стороны владельца, и со стороны арендатора. Важнее понимание этих процессов сторонами договора, а не полная концентрация на формулировках договора. Сам защищал диплом на тему "Договор коммерческого найма жилого помещения" и с помощью профессора взглянул на проблему юридическими глазами. Понимаю то, о чём говорю. Основываясь на 830 лично проведённых сделок в этой нише.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru