недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Помощник по недвижимости

Секреты успешной продажи, ч.18. Готовим договор купли-продажи

3 486
Секреты успешной продажи, ч.18. Готовим договор купли-продажи
Помощник по недвижимости для собственников, желающих самостоятельно продать жилье. Что нужно для того, чтобы сделка оказалась быстрой и выгодной? Разбираем по пунктам

Договор купли-продажи – официальный документ, на основании которого объект недвижимости перейдет от одного владельца к другому. По большому счету все условия вы уже обговорили на этапе обсуждения предварительного договора, поэтому составление договора купли-продажи не должно вызвать сложностей. Тем не менее обратить внимание на ряд нюансов все же стоит.

Предмет договора, объект и сроки

Основные положения документа практически повторяют то, что уже было сказано в предварительном договоре. Но предметом договора купли-продажи, конечно же, является не «намерение заключить договор купли-продажи», а то, что «продавец продает, а покупатель покупает указанную квартиру на указанных условиях».

При составлении договора будьте очень внимательны: все данные, цифры, формулировки должны в точности совпадать с официальными документами (паспорта, выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении, прежние договоры купли-продажи и т. д.). 

Любая опечатка может привести к тому, что договор не будет зарегистрирован, и право собственности не перейдет к покупателю. 

А дальше – придется все начинать сначала. Опять предстоит достаточно длительный процесс корректировки данных, повторное подписание договора, аренда банковской ячейки и прочее. В этой ситуации сделка нередко так и не совершается.

Цена

Если ваш договор купли-продажи удостоверяется нотариусом, то в документе указывают две цены квартиры. Первая – кадастровая. Вторая – рыночная (за которую покупатель и продавец договорились осуществить сделку). Как правило, кадастровая стоимость несколько ниже рыночной. 

Однако в последнее время из-за ошибок оценщиков бывают случаи, когда кадастровая стоимость завышена настолько, что продать квартиру даже за такую сумму просто невозможно. 

В подобной ситуации цена продажи должна быть ниже кадастровой. Законом это допускается. Искусственно завышать цену, за которую продается квартира, не советуем. Если вы будете заключать договор в простой письменной форме, то можно указать только рыночную стоимость квартиры.

В этом же разделе договора нужно прописать все условия проведения расчетов: через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса (эти пункты также просто можно продублировать из предварительного договора).

На что обратить внимание, если покупатель берет ипотеку? Нужно указать в договоре источники финансирования (размер собственных средств покупателя и размер ипотечного кредита). Так поступают и в случае, когда, например, при покупке квартиры частично используются средства жилищной субсидии и т. п.

Кроме того, отдельными пунктами пропишите, кто именно несет расходы по оплате банковских ячеек или аккредитива и связанные с государственной регистрацией. Все это вы тоже уже обсудили раньше, на этапе предварительной договоренности.

Лица, имеющие право пользования

Существенным условием договора купли-продажи жилой недвижимости является перечисление всех лиц, имеющих право пользования квартирой и сохраняющих это право при переходе собственности на имя покупателя.

Имейте в виду, что регистрирующий орган не будет разбираться, сохраняет ли «прописанный» в вашей квартире гражданин право пользования после передачи жилого помещения покупателю или нет. Поэтому на момент подписания договора купли-продажи просто перечисляют всех граждан, которые зарегистрированы в квартире по месту жительства.

При этом, если договором предусматривается их «выписка» из квартиры, то указываются сроки, в которые это мероприятие должно состояться.

Заверения сторон

Этот раздел в большей степени касается именно продавца, то есть вас. По сути, вы письменно гарантируете достоверность всех предоставленных в устной и письменной форме сведений о квартире и ее «юридическом статусе». А в дальнейшем – несете ответственность за содержащиеся в этом разделе гарантии.

Прежде всего, это касается наличия прав третьих лиц. Например, чтобы не получилось так, что двоюродный дядюшка, который в настоящее время пребывает в местах не столь отдаленных, по освобождении будет иметь полное право проживать в проданной квартире.

Другой пример – в квартире отсутствует горячая вода по причине вышедших из строя труб. При осмотре покупатель наличие воды не проверил, а вот уже после въезда обнаружил, что ему придется делать незапланированный ремонт в ванной. Так что заверения должны гарантировать отсутствие серьезных эксплуатационных дефектов и задолженности по оплате коммунальных услуг.

В типовом договоре указан достаточно полный перечень заверений. Однако в ряде случаев его необходимо корректировать. Например, пункт о том, что все проживающие сняты с регистрационного учета, разуется, нужно исключить, если вы договорились о «выписке» из квартиры в течение месяца после регистрации перехода права.

Заключительные положения

Этот пункт, в котором собраны несколько не связанных между собой, но оттого не менее значимых положений. Они четко сформулированы в типовом договоре и являются достаточно универсальными, основанными на законодательстве и судебной практике. Эти замечания «спасут» в дальнейшем и от недопонимания сторон при завершении сделки, и от судебных разбирательств, основанных на этом недопонимании. Поэтому их можно просто включить в свой договор, не подвергая «креативной» переработке. Но само собой, не забудьте этот пункт прочитать и осмыслить!

Нотариальное удостоверение

По существующему законодательству договор купли-продажи квартиры можно заключить в простой письменной форме. Однако в ряде случаев участие нотариуса в сделке является обязательным. Это продажа доли (в том числе продажа всех долей в одной сделке), продажа комнаты в коммунальной квартире, продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному (ограниченно дееспособному) гражданину.

Кроме того, продавец или покупатель могут просто захотеть нотариально удостоверить договор купли-продажи. Это также возможно. 

Стоимость нотариального удостоверения достаточно высока – может составлять десятки тысяч рублей. 

Окончательная сумма зависит от множества факторов, например, от стоимости недвижимости, от того, являются ли участники сделки родственниками, обязательно ли нотариальное удостоверение для этого договора и т. п. 

Поэтому вопрос о том, кто будет оплачивать услуги нотариуса, стоит оговорить заранее, еще на этапе предварительного договора. Иногда расходы несет одна сторона, иногда их делят (поровну или в неравных пропорциях). Если визит к нотариусу – это просто желание одной из сторон, то логично, чтобы инициаторы оплачивали свою «прихоть» самостоятельно. Хотя и здесь возможны варианты – как договоритесь.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности



Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru