недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Квартира с обременением

39 880 36
Квартира с обременением
Ипотека, рента, сервитут и прочие опасности для покупателя. Как обойти подводные камни?

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

РентаЭто тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
  4. Заключается основной договор купли-продажи. 
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же "Дельта-Кредит") согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то... увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Комментарии 36
Вадим11 декабря 2018, 14:32

Спасибо за своевременную статью !!!!!!

Ответить
Владимир Вавилов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 декабря 2018, 15:25

Статья хорошо раскрывает, сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости. Квартиры с обременением все чаще встречаются когда работаешь от покупателя.

Ответить
ID: 1367373618 января 2019, 11:19

Так как покупателю обойти эти подводные камни? Как узнать, что квартира с обременением, например, с правом пожизненного пользования?

Ответить
Людмила Горяева 18 января 2019, 11:31

Заказать выписку на объект недвижимости из ЕГРН в Росреестре или в любом МФЦ.

ID: 1367373618 января 2019, 11:34

Спасибо!

Анна18 января 2019, 17:36

По поводу права безвозмездного пользования - в выписке из ЕГРН это НЕ укажут!

Александр18 января 2019, 11:31

Риэлтора нанять и проверить с его помощью документы.

Ответить
ID: 674592218 января 2019, 17:56

Он ясновидящий?

Наталья Коковихина18 января 2019, 20:01

Нет, он всемогущий)

Лидия20 января 2019, 2:19

Вы себе льстите)

Борис Олексюк18 января 2019, 12:18

В статье не указано, каким образом покупатель может получить достоверные сведения о наличии обременения. Если с залогом все понятно - на сайте Росреестра этот вид обременения указывается, то по сервитуту и праву безвозмездного пользования все не так просто. Да, можно подключить риэлтора, заплатить за это приличную сумму, и он полулегальными способами через "своих" людей это сможет проверить. А как это сделать покупателю самостоятельно, легально и достоверно (и желательно с минимальными инвестициями)?

Ответить
Лидия20 января 2019, 2:34

Да, никак, Борис. И на "полулегальные способы через "своих" людей" я бы тоже смотрела с оглядкой.
Если вся информация по недвижимости была прозрачна и доступна, то суды бы не были завалены исками об отмене титула, да и страховые компании заскучали б по этому же поводу.

Владимир Вавилов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 января 2019, 10:44

Заблуждения обывателя, простите за прямоту, но для этого и нужен риэлтор который сразу поймет что нужно заказывать когда ознакомиться с документами на объект . ТО на авто вы делаете сами? Зубы лечите сами ? Можно сделать самому но какой будет результат. Обращайтесь к проверенным специалистам сэкономите время и деньги.

Борис Олексюк21 января 2019, 10:56

Владимир, ваша позиция как агента понятна (это ваш хлеб), но приведенные примеры совсем некорректны. В статье речь о покупке квартиры, а не об услугах по обслуживанию. ТО автомобиля и лечение зубов - это услуги, которые оказываются профильными специалистами, которые имеют соответствующее образование, квалификацию и оборудование. А покупка квартиры - это как покупка авто. Покупатель точно знает, что ему нужно, находит вариант, и приобретает. Вы же не прибегаете к услугам риэлтора, когда покупаете себе хлеб, туалетную бумагу, телевизор или автомобиль. Здесь ровно то же самое - если человек хочет купить квартиру самостоятельно, для него нужен простой и понятный механизм получения достоверных и исчерпывающих сведений об обременении. Я полагаю, что такой механизм должен быть разработан и предоставляться государством, которое дает народонаселению всяческие права на безвозмездное пользование чем-либо (например, как информация о залоге в Росреестре на их сайте).

Полный бред Борис, Вы подменяете понятия. В статье и и правда речь о покупке квартиры а не хлеба или туалетной бумаги. Также как и при лечении зубов и прохождении ТО оказываются услуги, а какого специалиста нашли, то это проблемы клиента. Вон в московском районе врач на вырывала на 4 000 000, суд прошел, срок пошёл. Но это вас не интересует, "зачморить" риэлторов надо. А сравнение покупку квартиры с машиной правильное, только и тут вы всё извратили. Если покупаете не автохлам за сто тысяч, а покупаете б\у машину миллиона за полтора и выше (а квартиры стоят намного дороже), то в самом худшем случае пригласите специалиста который разбирается и в теме. А по хорошему вообще поедете на диагностику и кота в мешке за миллионы покупать не будете. Поэтому не надо ля-ля, и прежде чем такое писать, думайте про риэлторов без предвзятого мнения. Не надо всех под одну гребёнку.

Борис Олексюк21 января 2019, 12:55

Игорь, я хорошо отношусь к риэлторам, как к любым другим специалистам. Как говорится, все профессии нужны, все профессии важны. Понятий я не подменяю. Я говорю о том, что раз государство наделяет определенный круг лиц какими-то эксклюзивными правами на объект недвижимости, то должен быть инструмент, который позволит покупателю (лицу, рассчитывающему получить полный объем прав на объект недвижимости на возмездной основе) законно и достоверно получить исчерпывающий объем информации о наличии таких прав у третьих лиц в отношении объекта недвижимости. Сейчас такого инструмента нет, за исключением сведений о залоге в базе данных Росреестра. Я говорю только об этом, и ни о чем другом.

Борис, к сожалению, в ближайшие лет 100 или 50 это не возможно, пока государство не установит тотальный контроль за всеми гражданами, кто с кем спал и кто от кого родился. Как себе представляете контролировать наследников если государство насчитало 8 позиций наследников. А рождённые вне брака, отданные в детдома, сидящие в местах не столь отдалённых и пр, кто их отслеживать будет? Представляете какую армию служащих надо, что бы отследить за всем этим? Для того что бы оградить какого-то человека от угрозы потери денег. Государство от этого денег не заработает, поэтому оно ничего и не делает в этом направлении. Как говорится на Бога надейся, а сам не плошай.
Ещё раз повторюсь, ответственный риэлтор, а не "постоять и посмотреть" и копает что бы минимизировать возможные риски разборок после сделки (на возмездной основе))) ).

ID: 674592225 января 2019, 15:38

Так если государство ничего не знает, с какого лешего всего лишь никчёмный риэлтор сможет что-то узнать, без доступа к полным секретным базам данных, которые есть только у фсб ?
Порядок был бы, если бы государство являлось гарантом сделки, как площадка Ebay или Amazon. Ты просто тупо покупаешь, а любой косяк если случился, оплачивается ими. И после этого было бы пофигу, кто там забыл предъявить правка на квартиру. Квартира уже твоя, и точка, и никто не может её забрать. А тем кого забыли, выплачиваются деньги государством (либо гос.страховой).
А сейчас да, тёмный лес и бардак, за 30 лет ничего не изменилось.

p.s. может и правда Ali и Ebay начнут продавать квартиры, у них это лучше получится. Хотя бы те 5%, которые они берут с продавца, потом реально идут на компенсацию косяков, а не как у наших типа "риэлторов".

Судя по "зеленой галочке" около вашего номера, вы тоже риэлтор. Вероятно, никчемный:)) Не надо всех по себе мерить и судить.

Борис Олексюк25 января 2019, 18:27

Ирина Владимировна, у Вас очень интересная и весьма своеобразная логическая цепочка, но она привела Вас к совершенно некорректному заключению. Риэлтор из меня бы действительно получился никчемный, и именно по этой самой причине я, к счастью, не риэлтор. К Вашему сведению, галочки в зеленые цвета ЦИАН красит не по половому, профессиональному, религиозному или какому-то другому аналогичному признаку, а по совсем другим основаниям ;)

Борис, Вы ОПЯТЬ всё перепутали Ирина Владимировна написала про ID: 6745922, это у него зелёная галочка (у Вас её нет). Так вот она означает, что данный товарищ работает честно (на сайте недвижимости), т.е. он риэлтор, вернее никчёмный риэлтор.

Спасиб))

Абдухуддус18 января 2019, 12:20

Уважаемая Алла Насонова. Перечитайте раздел "Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой" и разберитесь "кто на ком лежит" в п. 3 и п. 5

Ответить
Sergei Voskresenski18 января 2019, 23:00

+1. Все смешалось: люди, кони...

ID: 1412834818 января 2019, 12:31

У меня в документах на квартиру записано:
Обременение - памятник архитектурного наследия. Что за этим может следовать?

Ответить
Вера19 января 2019, 0:52

То, что в такой квартире нельзя делать какую-либо перепланировку без согласования с КУГИ, которое получить крайне сложно. Если перепланировка сделана - она будет незаконной со всеми вытекающими.

ID: 1327613918 января 2019, 13:47

По архитектурному наследию сбор дополнительных документов при купле-продаже отменили несколько лет назад.

Ответить
Тимур Хаматов18 января 2019, 13:54

"Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию" каким образом ПОКУПАТЕЛЬ заберет деньги из ячеек?

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-18 января 2019, 14:11

По прошествии срока договора аренды ячейки :)

Наталья20 января 2019, 18:27

Какого лешего ПОКУПАТЕЛЬ "обычно" забирает деньги после регистрации договора??? То есть и квартиру получил и деньги сберег? Я думаю, что в статье опечатка. Деньги должен забирать продавец.

Dragon20 января 2019, 14:47

Так почему, Наталья Сазонова, не раскрыла нам тайну, где можно выяснить, имеется ли в выбранной для покупки квартире, кто то с пожизненным безвозмездным пользованием. Где и как это узнать?

Ответить
Александр Киселев20 января 2019, 21:09

Наверное, заказать расширенную выписку (архивную) из домовой книги в МФЦ. И уже проверять кто куда снимался с регистрации и проверять на каких основаниях. Тут, правда, коллизия для проверяющего: даже будучи уже собственником недвижимости, выписку он может получить за период, когда являлся (является) собственником. Поэтому он может проверить сам себя... Бред. Но МФЦ ссылается на закон о защите персональных данных + какой-то закон Москвы. Поэтому, надо эту РАСШИРЕННУЮ выписку как-то добыть. И уже работать по тем людям, которые выбывали из квартиры, например, в дом престарелых. Тогда у бывшего собственника сохраняется право пожизненного ПОЛЬЗОВАНИЯ бывшей своей квартиры.

Анна31 января 2019, 18:21

Александр Киселёв, Вы пишете "Тогда у бывшего собственника сохраняется право пожизненного ПОЛЬЗОВАНИЯ бывшей своей квартиры", это право сохраняется у того, кто отказался от приватизации в пользу данного собственника !
Меня волнует другое, когда прекращается данное право пожизненного пользования. При снятии с регистрации? При документальном отказе от такового права ?
Кто в теме, ответьте пожалуйста,

Dragon5 февраля 2019, 17:57

А это право пользования сохраняется только у тех, кто прописан в этой квартире? Или человек может жить по другому адресу, но так как имеет право пользоваться, оно за ним и остается?

Анна6 февраля 2019, 15:47

Dragon
Как Вы видите, меня это тоже интересует... спрашивала, консультировалась
Как мне ответил юрист, право не сохраняется, если человек снялся с регистрации (выписался)

Алексей Полишкис21 января 2019, 16:37

И ни слова нет про сроки получения закладной. Тот же Сбербанк обычно выдает закладные в течение месяца! Мало кто из покупателей захочет месяц болтаться в подвешенном состоянии, поэтому надо заранее узнавать где именно находится закладная и брать хотя бы гарантийное письмо с зафиксированными сроками ее получения после полного исполнения обязательств по кредиту!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru