недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиАНТИкризис

Коронакризис и новостройки: покупать или ждать?

159 061 15
Коронакризис и новостройки: покупать или ждать?
Опыт накопившихся в нашей истории кризисов недвижимости учит: при падении курса рубля надо бежать покупать новостройку. Но сейчас вопрос с покупкой недвижимости уже не так очевиден. Цены будут снижаться, считают эксперты.

Ослабление рубля + карантин = 320 тыс. рублей

Резкое падение цен на нефть привело к падению курса рубля: сначала плавному, а 10 марта — к резкому. Зная, что нестабильность отечественной валюты часто подталкивает людей сохранять накопления в недвижимости, многие застройщики увеличили цены. По данным Аналитического центра Циан, с 3 по 20 марта, когда шло обесценивание рубля, средний бюджет предложения в проектах крупнейших застройщиков московского региона увеличился на 0,8%.

В результате март стал вполне ажиотажным. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 14% по сравнению с февралем, но все равно осталось на 5% меньше, чем в 2019 году.

Но если реакция на падение курса рубля уже отработана и привычна, то введение режима самоизоляции стало для всех неприятным сюрпризом. «На всякий случай» 7 из 10 крупнейших застройщиков московского региона ответили на ситуацию повышением цен. При этом 9 из 10 застройщиков повысили цены в момент, когда стало известно, что режим самоизоляции продлится до 30 апреля. В абсолютном выражении средний бюджет предложений в проектах 10 крупнейших застройщиков увеличился за две недели с начала карантина с 13,34 до 13,56 млн рублей (+220 тыс. рублей). За весь месяц рост составил 320 тыс.

Динамика изменения средней стоимости квартир в марте 2020 года 

Но начавшаяся пандемия порушила планы застройщиков: из каждых 10 клиентов компании «Метриум» 3–4 предпочли взять паузу, говорит Надежда Коркка, управляющий директор агентства. Причиной стало даже не столько падение доходов, сколько общая неопределенность в отношении будущего. Особенно это коснулось тех, кто был занят в сфере туризма, организации мероприятий, гостиничном бизнесе.

Как изменятся цены? 

На горизонте 3–4 месяцев ожидается снижение цен на 10–15% от уровня февраля 2020 года, считает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан. В новостройках этот дисконт может быть скрыт под скидки и акции, вывод новых корпусов по привлекательным ценам, так как застройщики обычно неохотно снижают однажды обнародованные цифры. 

С ней солидарна Надежда Коркка: «Глубина падения цен на новостройки будет определяться масштабом экономического кризиса, который пока не очевиден. В наиболее вероятном сценарии мы ожидаем снижения цен на 10–15% осенью текущего года при условии, что карантин не будет продлен летом, а также при активной позиции правительства в борьбе с неурядицами. В худшем сценарии цены могут снизиться еще заметнее, однако нужно понимать, что запас рентабельности в жилищно-строительной сфере невелик».

«Снижение спроса на 15–20% выглядит правдоподобным», — считает Михаил Гущин. Но вот резерва для аналогичного снижения у застройщиков, по его словам, нет, а в убыток себе работать никто не будет.

ЦЕНЫ УПАДУТ НА 10–20%, СЧИТАЕТ БОЛЬШИНСТВО ЭКСПЕРТОВ 

Но есть обстоятельства, которые будут препятствовать существенному дисконтированию. В рамках проектного финансирования определенный уровень цен прописан в кредитном договоре. Если условия договора будут нарушаться, последуют штрафные санкции от банка.

«Даже снижение на 5% выглядит нереалистичным, не говоря о больших значениях», — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Возможны какие-то бонусы от застройщиков, но они будут в рамках стандартных 1–2%».

Впрочем, в странах, где уже многие годы практикуется аналогичное российским эскроу-счетам финансирование, застройщики находят способы, как давать 10%-ные скидки при формально фиксированных ценах. Найдут их, если понадобится, и наши застройщики.

Примечательно, что никто из опрошенных нами участников рынка не предположил дальнейшего повышения цен, хотя очевидно, что  строительные материалы и обслуживание строительной техники неизбежно подорожают.  

Прогноз предложения на рынке

Ответ на вопрос «покупать или ждать» зависит не только от динамики цен. Во времена экономических спадов стоимость денег растет: даже если банк оставляет в качестве рекламы старое привлекательное предложение, оказывается, что новым требованиям к заемщику очень трудно соответствовать, а ненадежный заемщик — это не только большая процентная ставка, но и менее выгодные условия страхования.

Таким образом, удорожание ипотеки может с лихвой перекрыть снижение цен застройщиком.

Ну и наконец, наличие предложений. Вряд ли к покупке подтолкнет снижение цены, если того, что вам надо, просто не будет в наличии. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», отмечает, что 2020 год не богат на вывод новых проектов. По сравнению с 2019-м сокращение нового предложения за 3 месяца составило более 30%. 

Но Виктория Кирюхина, уверена, что падения предложения бояться не надо: «Хотя на первичном рынке число доступных для покупки прямо сейчас квартир действительно снижается, застройщики могут оперативно увеличить их число, так как в 2019 году они получили множество разрешений на строительство новых корпусов, которые нужно вывести не "когда-нибудь", а в нормативные сроки».

Стоит ли брать ипотеку?

В конце марта один из старейших ипотечных брокеров Дмитрий Овсянников написал на своей странице в социальной сети сообщение о сворачивании бизнеса: «Брать сейчас ипотеку — это безумие. И проблема даже не в ставках, а в том, будет ли возможность платить по кредитам. Для этого нужны доходы. Кредит — не подарок: его возвращать надо. Наивно думать, что банки простят долги. А потому, главный вопрос при получении ипотечного кредита — а будет ли возможность платить: через месяц, через полгода, через год и далее? А при наличии карантина? А при толпах безработных на улицах из разорившихся фирм?»

Дмитрий Овсянников: «Брать сейчас ипотеку — это безумие»

Впрочем, многие специалисты не так категоричны: советуют хотя бы получить одобрение у банков, зафиксировать ставку и понаблюдать за рынком.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» предлагает для потенциальных заемщиков такую стратегию: максимизировать первоначальный взнос, а также подготовить финансовую подушку безопасности, то есть сумму средств, которой хватит на ипотечные выплаты в течение минимум девяти месяцев. Если это невозможно, то в ипотеку лучше не ввязываться.

Покупка квартиры онлайн

Как ни странно, карантин сыграл на руку застройщикам: хотя число тех, кому срочно надо вложить деньги в недвижимость, относительно невелико, приобретение квартиры на первичном рынке стало для них единственным выходом. И дело не только в том, что выбрать квартиру в новостройке без выезда на место легче, — просто сейчас заключить сделку купли-продажи между двумя физлицами практически невозможно: МФЦ закрыты, банки и нотариусы работают ограниченно, нет свободы передвижения по городу.

Многие застройщики создали платформы онлайн продаж еще до пандемии и карантина. Последние события ускорили этот процесс. Правда, в интернет-магазины их сайты все равно не превратились: на многих из них по-прежнему есть строчка «не является публичной офертой». При этом окончательный подбор варианта и фиксация цены все равно проходят с участием менеджера.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, утверждает, что его компания имеет большой опыт дистанционных продаж, так как давно работает с региональными покупателями.

«Уже сегодня полностью дистанционно — при помощи электронной регистрации мы проводим почти 100% сделок с единовременной оплатой. В случае с ипотечными сделками эта цифра превышает 70%. В данном вопросе все зависит от банка и программы, по которой приобретается квартира. Иногда от клиента может потребоваться личное присутствие в отделении банка. Но мы ожидаем, что в течение ближайших двух недель доля полностью дистанционных сделок в этом сегменте увеличится до 90%».

Сергей Терентьев

Анжелика Альшаева говорит, что до пандемии онлайн заключалось примерно 40% сделок. Сейчас этот путь оформления стал единственным.

А вот по наблюдению Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI, сделки пока заключают только те, кто уже побывал на объекте до введения карантина. Хотя его  компания технологически готова к онлайн продажам: есть и 3D-туры, и личный кабинет клиента, и даже мобильное приложение. Для тех, кто бронирует квартиру онлайн, предусмотрена дополнительная скидка 100 тыс. рублей.

Комментарии 15
Славений21 апреля 2020, 14:22

Допустим цены упадут , но у простого люда денег от этого больше не станет и накопления , да же если они были , уже потеряли 15 процентов в виде повышения цен на продукты и простоя в сфере работы .причинно следственная связь не одна . А вот упадут ли все таки цены на квартиры большой вопрос. По своему опыту я наблюдаю повышение на 3 - 6% от предыдущей стоимости квартиры . Так что застройщик своих денег не упустит и плевать он хотел , кроме прибыли его ничего не интересует .

Ответить
Максим22 апреля 2020, 17:06

Понижение стоимости/скидки позволит привлечь тех, у кого деньги есть, но данный объект не рассматривают в виду: не интересной инвестиционной привлекательности, не хватк ДС. Так же скидка позволит создать интерес, и покупатель возьмет кредит, будучи уверенным, что через пару месяцев скидка будет отменена и стоимость вырастит и он не потеряет на процентах кредита. Только некоторые застройщики для начала стоимость увеличивают, а потом дают скидку 100тр. Это видно, и это не работает. Если застройщик сейчас не будет бороться за клиента, то до 21 года у него не будет притока денежных средств, ставка дисконтирования проекта возрастет, а это финансовые потери.

Дмитрий Я129 апреля 2020, 13:47

Не забывайте что застройщик строит за заёмные средства которые надо возвращать.
Дом надо обслуживать , точнее квартиры не проданные которые на балансе у застройщиков. А это охрана и отопление(минимальное) чтобы квартира не размёрзлась во время холодов.

Инга23 апреля 2020, 19:27

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, мы приобретали квартиру в стройке. Застройщик дом сдал, поставил на кадастровый учёт, однако накосячил с отделкой. Несколько раз вызывали нас на приёмку, однако принять такой кошмар мы не могли. Поэтому оставляли комментарий на двух листах с перечнем по устранению недостатков. В общем уже четыре месяца прошло с тех пор, как дом стоит на кадастровом учёте, а нам не могут передать квартиру. Если какие-то рычаги воздействия на застройщика? Как можно повлиять на данную ситуацию?

Ответить
Ruslan28 апреля 2020, 15:04

Здравствуйте! Что там было сделано не так,что накосячили?

Cdtnkfyf27 апреля 2020, 20:08

Неужели непонятно, что этот кризис будет гораздо тяжелее, чем в 2008-ом году? Тогда цены упали на 30%, и через год будет то же самое. Продавцы выдают желаемое за действительное. Какие 10?

Ответить
ID: 5225643124 мая 2020, 16:58

Нет, не понятно что кризис будет тяжелее 2008.

Эмиль28 апреля 2020, 14:22

Цена на бизнес класс и премиум никогда не будет падать ) . За пережитые 3 кризиса не видел , чтобы цены падали ) Если застройщик хочет быстрее продать , то естественно он будет снижать цены , так как нуждается в деньгах) я покупал квартиру за 11 млн в 2006 , а сейчас цена 30 млн

Ответить
Дмитрий Я129 апреля 2020, 13:53

Цены в долларах если смотреть (2006год в среднем 27 р. За доллар),то цена не сильно изменилась. Если учитывая реальную инфляцию (в среднем 10% в год 14лет) то как бы и подавно.
Сколько зарплата была а 2006 и 2020.
А за 30 ещё надо чтобы кто то купил. Можно ценник и 130 выставить был бы толк..

Георгий Беглорян28 апреля 2020, 16:48

После дефолта в РФ, премиальные объекты из залогов (нежилая, апарты) 100% будут стоить дешевле чем их покупали. А насчет цены бетона 2008 и 2020, во первых, сейчас вы не продадите за 30 ку, потом, такая цена уже не в ипотеке как 11, а в третьих стоимость денег уменьшилась как раз в два раза. Комплексы последнее время и так с дисконтом продают, только в рознице цена держится.

Ответить
ID: 5225643124 мая 2020, 16:58

В РФ не будет дефолта

Ольга19 мая 2020, 13:18

Какие прогнозы на вторичку? Как считаете, будет снижение цен?

Ответить
ID: 1893205520 мая 2020, 1:16

Смотря на какую вторичку, на ликвидную и адекватно оцененную вряд ли цены снизятся, может, потопчутся несколько месяцев на месте, а потом снова вверх.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 мая 2020, 10:22

Конечно будет, но не в миллионниках.....

В рублях цены не будут падать ни на "вторичку", ни на новостройки.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru