недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаПомощник по недвижимости

Как продать ипотечную квартиру. Два пути.

57 137 18
Как продать ипотечную квартиру. Два пути.
Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова. – За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Комментарии 18
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 января 2018, 1:02

Вот в первом же предложении невыданной щедрости статистика. В моем агентстве за прошедший и текущий год ни одна квартира с обременением ипотека не была продана с дисконтом- все цены были в рынке, а некоторые продали дороже рынка, окупив частично затраты на ремонт.
Конечно, если продавать какой-нибудь неликвид, либо квартиру, продавец которой просрочил платежи по ипотеке, то наверняка дисконт за срочность будет иметь силу.

Продается все, если этим правильно занимаются.

Ответить
Андрей7 февраля 2018, 12:26

Согласен, чушь полная. Без проблем продали свою ипотечную квартиру по рыночной цене новым ипотечникам. В рамках одного банка, даже из залога выводить не пришлось.

Ответить
darlya_an30 января 2019, 17:03

Здравствуйте, а можете пояснить как это делается не выводя из залога?

Максим7 февраля 2018, 12:43

Давно уже практикую первую схему, клиенты довольны

Ответить
Константин7 февраля 2018, 12:43

Статья написана риэлтором для наивных владельцев квартир. Ну начинайте уже давать полезный материал! У всех риэлторов одна песня для продавцов - цены падают, нужно снижать стоимость. Для покупателей другая - цены растут! Нужно спешить!

Ответить
ID: 610927116 февраля 2018, 22:19

про дисконт тут лишнее, а так полезная статейка

Ответить
Илья Миронов16 февраля 2018, 22:48

Чет после первого предложения отбило всякое желание читать дальше...

Дисконт только в том случае, если горепродавцы не могут выплатить ипотеку и со дня на день у них суд будет по квартире. В остальных случаях ипотечные квартиры продаются в рынке.

А клиентов ипотечных я люблю. Всю работу можно спокойно перепоручить банковским юристам, пусть хлопочут пчелки. Эти ребята всё сделают правильно. (не знаю как у остальных, но у меня самые лёгкие сделки, даже в самых тяжелых случаях - это именно ипотечные)

Ответить
darlya_an30 января 2019, 17:05

Здравствуйте, а сумма долга не имеет значения? Если долг перед банком составляет еще 80-90%, тоже реально продать?

Валентина7 августа 2019, 17:17

Сейчас можно продать с любой суммой долга, главное найти специалиста, который на этом специализируется. Тогда продажа будет быстрой и по хорошей цене

Моментум 24

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 мая 2019, 16:08

При продаже ипотечной квартиры есть и еще один, самый простой, выгодный и безопасный способ - обратиться в специализированную компанию, которая договорится с банком, из собственных средств погасит ипотечный долг Продавца и снимет обременение перед продажей. В результате продажа квартиры происходит по стандартному сценарию купли-продажи, без лишней бюрократической волокиты. Продавать можно абсолютно любому Покупателю (хоть с полной суммой денег, хоть с ипотекой в любом банке) и соответственно по рыночной цене, без каких либо дисконтов.

Ответить
den28 июля 2019, 20:29

подскажите хотя бы одну?

ID: 77383024 января 2020, 23:30

Компания ЭТАЖИ может погасить ипотечный долг,когда проводит сделку.Не любую сумму готовы гасить,но есть такая практика

Ирина4 августа 2019, 9:23

Мне бы тоже хотелось узнать о таких спец.команичх

Ответить
ID: 80284385 октября 2020, 8:34

Не стоит. Такие компании так называемые выкупают квартиру за минус 10 % от рыночной стоимости.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 октября 2020, 12:37

10% это редкость, чаще от 20 до 30% берём за срочный выкуп.

Дмитрий5 октября 2020, 17:02

Ну офигеть теперь, извините за мой французский. Когда на циане покупатели говорят про цены, им в ответ очень часто хамят, указывая их место - "50 тысяч вам могут скидку сделать, ну 100 за срочность. если очень срочно, то 5% - и квартира улетает за несколько дней! Какие 10%?! Вы совсем что-ли?!"

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 октября 2020, 23:15

Не по теме немного написали. Мы об одном, а Вы о другом.....

Моментум 24

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 августа 2019, 13:17

К сожалению, написать здесь не дает возможности. Можете написать нам в директ

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru