недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Коммерческая

Хороший год для московских офисов и отелей

3 068
Хороший год для московских офисов и отелей
Уходящий год запомнится столичному рынку коммерческой недвижимости ростом спроса на офисы, бурным развитием коворкингов и фуд-холлов, а также рекордной за последние 10 лет загрузкой отелей.

«Белые воротнички» штурмуют офисы

Главной хорошей новостью 2019-го аналитики называют рост спроса на офисную недвижимость. Московский рынок уже не первый год показывает превышение объема поглощения офисных «квадратов» над объемом введенных в эксплуатацию площадей, напоминает Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE.

Однако, по словам эксперта, в уходящем году уровень спроса демонстрирует пиковые значения: ожидается, что он составит 1,6 млн кв. м, что почти в четыре раза выше объема нового предложения (около 430 тыс. кв. м).

Среди крупнейших объектов, вышедших на рынок, аналитики Knight Frank называют БЦ «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте (55,6 тыс. кв. м), «Верейская Плаза IV» (40 тыс. кв. м), башня «ОКО фаза II» в ММДЦ «Москва-Сити» (26,7 тыс. кв. м) и БЦ «Академик» на проспекте Вернадского (24,6 тыс. кв. м).

БЦ «Академик» на проспекте Вернадского

По данным CBRE, половина объема нового предложения в 2019-м пришлась на зону между ТТК и МКАД.

По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, стагнация офисного девелопмента в самых востребованных Центральном, Белорусском деловых районах и ММДЦ «Москва-Сити» ведет к дефициту площадей и создает условия для роста ставок аренды на офисы в этих локациях.

«Арендаторы все чаще обращают внимание на будущие проекты, есть предпосылки для восстановления рынка предварительной покупки и аренды. Развитие этой тенденции продолжится и в следующем году».

Константин Лосюков,директор департамента офисной недвижимости Knight Frank

Доля свободных офисных площадей, по данным CBRE, за год снизилась на 1 процентный пункт и составила около 10,4%. В ожидании перехода от рынка арендатора к рынку арендодателя собственники офисных зданий, расположенных в востребованных районах, готовятся к повышению ставок аренды. «По итогам 2019 года мы ожидаем рост ставок аренды, преимущественно в сегменте класса А», — прогнозирует Елена Денисова.

БЦ «Верейская Плаза IV»

Сегодня, по данным Knight Frank, средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А составляет 26 тыс. руб. за кв. м в год, на офисы класса В — 17 тыс. руб. за кв. м в год.

Конечно, средневзвешенная ставка аренды — показатель столь же «точный», как средняя температура по больнице. В современных бизнес-центрах класса А, расположенных в центре столицы, ставки аренды доходят до 40 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в офисах того же класса, которым не повезло с локацией, они будут чуть ли не вдвое ниже.

В компании Colliers International указывают на другой важный тренд, который сохранится и в следующем году, — активное развитие коворкингов.

В 2019-м в Москве появилось 54 тыс. кв. м гибких пространств, в 2020-м эта цифра способна удвоиться: заявлено более 120 тыс. кв. м.

Основными игроками на рынке коворкингов останутся крупные международные и российские операторы: Regus, WeWork, SOK, «Ключ» и другие.

Учитывая огромный интерес арендаторов к модному формату, наши девелоперы тоже заинтересовались гибкими пространствами. Например, Capital Group уже открыл две площадки (в БЦ «Федерация» и «Город Столиц») и планирует еще столько же.

Компания О1 Properties также собирается попробовать формат коворкингов. По данным Colliers International, средняя стоимость аренды фиксированного рабочего места в коворкинге составляет 24,1 тыс. руб. в месяц, нефиксированного рабочего места — 19,1 тыс. руб. в месяц.

Ритейл: хлеба и зрелищ

Для торговой недвижимости год был не такой оптимистичный, как для офисной. «Снижение реальных доходов населения сдерживает рост потребительского рынка, — говорит Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве. — Меняется модель потребления: развитие онлайн-торговли, совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%».

Ритейлеры вынуждены оптимизировать расходы, сокращать торговые точки. По мнению Марины Малахатько, развитие fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и гипермаркетов будет замедляться, а различные сервисы, развлечения и общепит продолжат расти.

По словам директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, в 2019 году, по предварительным итогам, на российский рынок вышло 22 новых бренда — рекордно низкий показатель за последние два года.

Вместе с тем в Москве за этот же двухлетний период открылось 22 новых фуд-холла общей площадью 35,5 тыс. кв. м, рассказали в Colliers International. Сегодня в 26 фуд-холлах столицы работает 439 брендов.

По данным Colliers International, в уходящем году ввод торговых площадей будет равен 257 тыс. кв. м, при этом появился только один крупный объект — ТРЦ «Саларис» суперрегионального формата (GLA 105 тыс. кв. м). 

ТРЦ «Саларис»

Сегодня наиболее актуальными форматами в торговой недвижимости, по словам Марины Малахатько, являются торговые центры в составе многофункциональных комплексов и транспортно-пересадочных узлов, а также районные торговые центры.

Как подсчитали в Colliers International, в торговых центрах Москвы к концу 2019-го вакантно 9% площадей. По данным CBRE, в качественных ТЦ с большим трафиком ставки аренды в среднем держатся на уровне 85 тыс. руб. за кв. м в год. В ТРЦ, расположенных далеко от метро, а также в устаревших объектах, где трафик снижается, арендная плата ниже. А вот в топовых торговых центрах ставка аренды доходит до 256 тыс. руб. за кв. м в год (первый этаж, категория «одежда–обувь»).

В стрит-ритейле, по данным Knight Frank, в большинстве ключевых торговых коридоров Москвы в связи с ротацией арендаторов ставки аренды либо не менялись, либо снижали верхние границы на 4–6% в зависимости от улицы.

Столешников переулок

Наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды традиционно в Столешниковом переулке (ставки увеличились с 85–250 до 100–270 тыс. руб. за кв. м), на улицах Кузнецкий Мост и Петровка. Минимальный размер ставок — 30 тыс. руб. за кв. м в год — показали проспект Мира и Садовое кольцо.

На пешеходных улицах среди арендаторов лидирует общепит с долей 55,6%, fashion-операторы занимают 18,8%, на долю категории «подарки и сувениры» приходится 3,7%.

«Стартовавшая год назад программа «Мой район» правительства Москвы по благоустройству периферийных районов, развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские центральные диаметры) значительно повлияют на рост нового предложения площадей стрит-ритейла», — уверена заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина.

Гостиницы: эффект мундиаля

Гостиничный рынок в 2019 года продемонстрировал рекорд, которого никто не ожидал: показатели загрузки гостиниц выросли до 78%. В последний раз такой результат наблюдался 10 лет назад. Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE объясняет это улучшением имиджа России после ЧМ–2018 и упрощением визового режима.

По итогам 2019 года туристический поток в Москву вырос до 24 млн человек. Для сравнения: в год проведения Чемпионата мира по футболу столицу посетило на 0,5 млн туристов меньше. В результате вместо ожидаемого снижения среднего тарифа на 23% гостиницы показали прирост на 3% (по подсчетам CBRE).

Holiday Inn Express Baumanskaya

В 2019 году в столице свои двери для гостей распахнули только две новые гостиницы: Holiday Inn Express Baumanskaya (128 номеров) и Chekhoff Hotel Moscow, Curio Collection by Hilton (95 номеров). Однако на 2020 год намечен ввод пяти отелей с общим номерным фондом около 1111 номеров, из них два — в высоком сегменте (Crowne Plaza Park Huaming на 340 номеров и Marriott Imperial Plaza на 268 номеров).

К перспективным эксперты относят и такой сегмент, как сервисные апартаменты. В 2019-м сдан в эксплуатацию проект The Book на Новом Арбате, включающий 104 сервисных апартамента под управлением Intermark Residence Arbat, гостиницу Pentahotel Москва на 228 номеров, 178 апартаментов для длительного проживания The Book Apartment. Кроме того, компания ANT Development собирается включить в состав МФК Poklonnayа, 9 сервисные апартаменты на 521 номер.

В материале использованы изображения akademik-bc.ru, salaris.ru, www.ihg.com

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru