недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Прошу подтвердить правильность моих расчетов.

Вся Россия 1 879 34

Доброе утро! Мовопрос состоит в следующем. Купили дом в 2007 году. В 2018 году потратили мат. капитал на закрытие жилищного кредита и реконструкции дома. В 2019 году выделили по обязательству доли детям, получается у каждого члена семьи по 1/4 доли, муж, жена, и двое детей. В мае месяце выставляем дом на продажу планированная сумма 2,3 мл. Кадастровая цена 1,1 мл. Также в мае купили квартиру в другом городе в ипотеку. Доли детям в квартире не выделили. Собираем документы в опеку на разрешение, при продажи дома, выделить доли в квартире. Возникает вопрос о налоге на прибыль при продаже на детей. Мы собственники с мужем более пяти лет, поэтому налога нет. Детям же иначе. Получается: (2,3мл -1мл)/4= 325 тыс. рублей на одного ребенка. От 325 тыс. рублей мы должны заплатить в казну 13%. На двух малышей 84 500 рублей. НУ уж очень много. Имущественный вычет уже получали. Подскажите как сократить сумму? И правильны ли мои расчеты?

Советы 34
Анна ОрловаЛучший совет11 мая 2019, 10:22

Да, за детей обязаны заплатить налог. Чтоб сократить сумму надо было думать раньше. И выделять детям не по 1/4, а по минимально возможной доле, равной сумму МК, приходящейся на их долю. Тогда бы и налог был меньше.Сейчас можете указать стоимость в 1 млн при продаже. Если покуаатель на это пойдет. И если умеете грамотно всё оформить, чтоб не оказаться без дома и всего с этим миллионом.Или ждать 3 года( детям доли же дарением выделяли?)И ещё не очень то мечтайте, что опека согласится на выделение детям доли в уже имеющейся квартире.

Ольга Грановская11 мая 2019, 11:54

Уважаемая Анна, не стоит так пренебрежительно разговаривать! прежде чем выделять доли, я естественно перелопатила кучу информации, но нотариус настоял, что при покупки дома сумма стояла 450 тыс. и она обязала нас выделять всем членам семьи по 1/4. И прежде чем покупать квартиру я приходила в опеку и консультировалась. Не с потолка же я взяла это и все написала. Я спросила совет а не выслушивать язвительные насмешки!

Анна Орлова11 мая 2019, 15:37

Автор, язвительные насмешки только в Вашем воображении. Если покупали дом за сумму мат капитала- тогда, естественно, всем и должны были выделить доли по 1/4. Но думать при совершении действий нужно. И это не "язвительные насмешки", а жизненная необходимость. Зачем было устраивать себе проблемы с маткапиталом и опекой- для меня загадка. Почему не потратить маткапитал сразу на покупку квартиры в другом городе? Не ищите легких путей?

Ольга Грановская11 мая 2019, 16:51

Анна, с момента покупки и выставления продажи дома прошло 11 лет. Мат капитал был потрачен до решения продажи и покупки новой квартиры. Дом не был куплен на мат капитал. Был взят жилищный кредит в 2007 году, в 2015 году родился второй ребенок и внесена часть мат. капитала на закрытие кредита, в 2018 году был взят остаток мат. капитала на реконструкцию дома. Только после этого было решено продать дом и уехать в другой город. Обновили все документы на дом, оформили землю в аренду. В данный момент дом выставлен на продажу. Покупатель еще не нашелся. Сейчас покупаем квартиру в ипотеку в другом городе и заранее проконсультировались в опеке как нам быть с долями детей. Если бы все было бы так, как вы написали, я бы не обращалась к вам за советом.

Анна Орлова11 мая 2019, 21:19

"Сейчас покупаем" и "в мае купили квартиру в другом городе"- это две большие разницы. И если какой- то инспектор вам устно и пообещал что разрешат выделить доли детям в уже купленной квартире при продаже дома, далеко не факт что будет такое желание. Мат капитал дают на улучшение жилищных условий семьи. А если квартира уже куплена, то при продаже дома, в который вложен маткапитал и выделении доли в уже имеющейся квартире получается обналичивание маткапитала.

Ольга Грановская12 мая 2019, 2:48

Вы неправильно меня скорее всего поняли. Дом, где выделены доли детям выставлен на продажу. Через две недели у нас сделка по квартире, она будет оформлена на меня и мужа. При продаже дома, детям будут выделены доли в квартире. Разве опека может нам отказать?

Анна Орлова12 мая 2019, 9:50

Легко. Во многих регионах отказ будет 100%. Не дают уже согласие на выделение доли детям в уже имеющемся жилье при продаже жилья, купленного за маткапитал. А теми, кто такие разрешения даёт может заинтересоваться прокуратура. Это обналичивание МК.

Ольга Грановская12 мая 2019, 11:20

Я не понимаю, что мне мешает хоть десять купить квартир и продать дом? Сейчас выпала возможность купить хорошую квартиру, и детям никто не будет выделять доли. Может дом еще год будет продаваться. И чтоже тогда? Как тут может быть обналичивание?

Анна Орлова12 мая 2019, 11:40

Разрешение опеки нужно получать когда у вас уже есть покупатель. А сейчас- это будут только разговоры. Сходите. Поговорите. Опека- это отдельное государство. И какое решение вынесет каждый конкретный инспектор- зависит только от него. Но тенденция такова- во многих регионах уже сейчас не разрешают выделять доли детям при продаже жилья, в которое вложен МК, в имеющемся жилье.

Ольга Грановская12 мая 2019, 11:45

Мы идем же на улучшение, просто не охото потерять выгодный вариант. Очень трудно продавать дом в одном городе и покупать квартиру в другом одновременно.

Анна Орлова12 мая 2019, 12:38

Это если вы сейчас продаёте и одновременно покупаете- идете на улучшение. А если у семьи уже есть дом, приобретенный на маткапитал и квартира, то продажа дома ухудшает жилищные условия. Была и квартира, и дом. А останется только квартира.

Ольга Грановская12 мая 2019, 13:54

Анна, а могу ли я от продажи дома, сумму положить на счет детей и внести ее с разрешения опеки в счет ипотеки за новую квартиру. По истечению оплаты ипотеки выделить доли детям?

Анна Орлова12 мая 2019, 14:29

Это вопрос к опеке. Что они разрешат- известно только им. Но эта схема мало отличается от продажи и выделении доли

Ольга Грановская12 мая 2019, 16:10

Мда, лучше бы этот мат капитал лежал и лежал... Очень жаль, что стремление к лучшей жизни может попасть в трубу

Анна Орлова13 мая 2019, 8:13

Ольга, а зачем подсказывать опеке не выгодные для вас решения?

Ольга Грановская13 мая 2019, 9:07

Хотелось бы, чтобы все было по закону.

Анна Орлова13 мая 2019, 10:02

Всё и будет по закону. Только прямо сейчас, как я понимаю, вы дом не продаёте. А только хотите продать. Какое разрешение хотите от опеки? Вам надо разрешение на предварительную покупку квартиры с последующей продажей дома

Армен Гаспарян11 мая 2019, 10:33

Если планировали продавать, зачем же детям выделили по 1/4 доле? Могли бы выделить долю, соответствующую доле маткапитала, приходящийся на них и налог был бы копеечный. Варианта оптимизации налога, кроме занижения продажный цены, что не законно, не вижу.

Ольга Грановская11 мая 2019, 11:57

Нотариус считал потраченные деньги на покупку дома пропорционально мат. капиталу. Покупка была за 450 тыс. в 2007 году. Меня немного это смутила, что она берет сумму покупки а не кадастровую. И все полетело к черту. Переубедить я ее не смогла.

Ольга Грановская11 мая 2019, 16:54

Я обязана была выделить доли детям в той недвижимости, куда был потрачен мат капитал

Александр Черный11 мая 2019, 12:51

Читаю очередной "вопрос" и удивляюсь...Гражданин задающий вопрос абсолютно прав что его задает и интересуется ,только почему же он его задает после того как ..."вляпался"??? Нотариус безусловно прав, он все сделал по Закону, но нотариус нотариусу рознь, закон можно исполнить по разному(есть ньюансы) и я например часто спорю с нотариусами которые несут чушь и отстаиваю интересы СВОИХ Клиентов...Теперь Ваш поезд уже ушел, Анна Орлова дала Вам правильный и ясный ответ ну...с той лишь разницей что занижение до 1 млн уже как то не практикуется..Ничего пренебрежительного в ее комментарии лично я не увидел.. А вот обиду в Ваших словах прочувствовал, только...обижаться теперь надо на самого себя а специалистам сказать СПАСИБО.

Ольга Грановская11 мая 2019, 12:56

То есть если все по закону, значит вляпался)

Александр Черный11 мая 2019, 13:09

Ну вот,например, я составляю договор... В договоре можно прописать все условия и он будет правильным а можно подстраховать Вас дополнительными условиями.. Делать это будет только тот специалист, который в Вас заинтересован ... В данном случае можно было выделить доли согласно величине мат. Капитала а Вы выделили по другому.. И то и то соответствует Закону.. Просто последствия разные... Странно что Вы этого не понимаете.

Ольга Грановская11 мая 2019, 15:26

Александр, все я пониманию. И сейчас очень жалею, что не ушла от нотариуса и не пошла к другому. При продаже дома могу я в договоре купли продаже прописать, что детские доли стоят 400 тыс. а остальная сумма родителей?

Александр, насколько я понимаю, весь дом при покупке стоил ровно столько, сколько дали маткапитала. Поэтому как ни крути, а 1/4 получается....

Ольга, поскольку кадастровая стоимость Вашего объекта всего 1.1 млна, Вы можете либо указать в договоре 1млн и применить вычет 250тыс. на каждую детскую долю, тогда налога не будет, либо, указав в договоре полную продажную стоимость, попросить нотариуса, чтобы он четко расписал, кто сколько получает за свою долю, при этом, чтобы выйти из этой сделки без налогов, детские доли надо оценить по 250000 каждую, а остальную сумму указать на доли родителей.
У каждого ребенка при продаже 1/4 доли есть право на вычет пропорционально доле, т.е. 1/4 от миллиона, таким образом, заполняя декларацию на доход каждого ребенка, Вы укажете, что доход у каждого 250тыс. и примените вычет в соответствии со ст. 220 НК РФ в сумме 250 000р. на каждого. В итоге налоговая база каждого ребенка будет равно нулю. Налог, соответственно, тоже ноль.
Извините, что не сказала Вам этого сразу по телефону - вылетел у меня сегодня из головы этот способ оптимизации налога, хотя еще лет 10 назад я же сама его и придумала для тогдашних своих клиентов.
Только у нотариуса, возможно придется настаивать, чтобы он указал неравную стоимость ваших и детских долей, но знайте, что это Ваше бесспорное право так распределить доход внутри семьи, главное, чтобы в разрешении органов опеки не были указаны суммы продажи детских долей, а если будут, то чтобы опека указала их не больше, чем по 250тыс.р.
Если нужно будет дополнительное разъяснение, то позвоните мне.

Ольга Грановская13 мая 2019, 5:01

Была сегодня в опеке, они настаивают, что можно сейчас купить квартиру, а когда будет продажа дома, они выпишут постановление о разрешении продажи и выделении долей в квартире. Я начала доказывать, что это обналичивание МК и мне нужно сейчас разрешение. На что инспектор попросила день на рассмотрение вопроса.

Не соглашайтесь на их план - влипните потом! Не надо было там вдаваться в подробности. Надо было придти и просто сказать, что Вы продаете дом, что квартиру взамен нашли и Вам нужно разрешение на продажу дома, остальное - это не их дело.

Ольга Грановская13 мая 2019, 13:27

Была у них сегодня три раза! Убедила! Собираем документы. Сделку по квартире приостановили.

Молодцы!

Ольга Грановская24 мая 2019, 16:36

Ирина Владимировна! Огромное Вам спасибо. Вчера получила разрешение с опеки!!!

Вот теперь можно покупать встречную квартиру.
У меня только вопрос по поводу цены продажи детских долей что написали в разрешении опеки?

Ольга Грановская25 мая 2019, 2:37

Нет, цена там не фигурирует.

Могут быть проблемы с нотариусом, если занижать цену на детские доли.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru