Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

Мечтам тут не место. Почему в России нельзя построить дом у реки.

5 июля 2022 4 384
2022-07-06T10:07:49.771650+00:00
Мечтам тут не место. Почему в России нельзя построить дом у реки.

Раз в месяц в блоге Юлии Белуковой, генерального директора агентства FOX Property, публикуется совместный с юристом материал на актуальные вопросы о недвижимости. На этот раз речь пойдет о том, почему домик у реки в России, в большинстве случаев, – это несбыточная мечта. Какие ограничения наложены на земельные участки у береговой линии? И как все-таки стать законным владельцем дома с видом на водоём?


Что не так с землей у воды?


Есть в районе Пятницкого шоссе шикарный коттеджный поселок «Берег HONKA». Расположение домовладений здесь спроектировано таким удачным образом, что отличный вид на Истринское водохранилище открывается и с первой и со второй линий. Сегодня наше агентство FOX Property может помочь найти здесь дом для покупки разве что на вторичном рынке. 


Что удивительно, те, кто решает продать здесь дом, долго не могут найти покупателя, несмотря на все преимущества локации и качественное строительство. Все дело в том, что участки расположены в границах водоохранной зоны. Что делает невозможным оформление земли в собственность. Поэтому оформляются они в долгосрочную аренду. 


Для российского покупателя собственный дом на чужой земле - продукт абсолютно непонятный. По причине чего у застройщика в своё время были существенные проблемы с продажами. Стоит ли в данном случае так уж опасаться за свое жилье и отказывать себе в удовольствии жить у водоема? Разбираемся с независимым адвокатом в вопросах недвижимости и налогообложения  Еленой Черновой.


«Увы, в России такой недвижимостью почти невозможно обладать законно. Почти - в данном случае ключевое слово, – уточняет Елена. – Есть ряд нюансов, которые позволяют стать собственником подобных участков. Но придётся следовать ряду ограничений». 


Юридический тонкости участков у воды


Согласно российскому законодательству, территории, которые граничат с водоемами могут определяться множеством юридических терминов: 

– водоохранные зоны;

– прибрежные защитные полосы;

– зоны санитарной охраны источников водоснабжения (ЗСО);

– береговые полосы общего пользования.


Каждый из них влечет определенные правила использования участка. Например, категорически запрещено строительство на береговой полосе – это 20 метров от границы водного объекта. Для совсем маленьких ручьев и речушек (протяженностью до 10 км) береговая полоса устанавливается в пять метров. Такие земли нельзя купить в частную собственность, а также, согласно Водному кодексу РФ, на береговую полосу имеет право доступа любое лицо для личных и бытовых нужд. Например, для прогулок.


Когда строить возле водоема можно?


«В то же время земли в границах водоохранных зон, прибрежных защитных полос и ЗСО могут находится в частной собственности и при определенных условиях на них возможно строительство, – добавляет оптимизма Елена Чернова. – Но владельцев такой недвижимости ждут ограничения. Например, на своем собственном участке может быть запрещено ставить машину на траву. Нужно сделать парковку с твердым покрытием. Об обычном септике, а тем более, о «деревенском» туалете, тоже придется забыть. Канализация должна быть только закрытого типа или подключена к центральным инженерным сетям, у которых есть собственные очистные сооружения».


Прибрежные защитные полосы накладывают дополнительные ограничения – нельзя осуществлять распашку земель. Так что огородик или проект ландшафтного дизайна тоже оказываются под вопросом. В частной недвижимости даже в организованных коттеджных поселках встречаются любители домашних животных, которые требуют выпаса. Здесь тоже все строго – никаких козочек и овечек.

 

Подводные камни участков в водоохранных границах 


Зоны санитарной охраны делятся на три категории. Самые жесткие требования к так называемому «первому поясу». Это, к примеру, участки рядом с местами забора питьевой воды. Здесь запрещено любое строительство. 


«Самый грустный кейс, который был у меня по данной теме – участок, купленный человеком в поселке, максимально удалённом от озер и рек, но оказавшимся полностью накрытым первым поясом ЗСО», – рассказывает Елена. – И это исключало строительство вожделенной дачи. Откуда же в поле такое ограничение? Причиной оказался тот факт, что участок граничил с поселковой водокачкой».


Встречаются и менее неприятные ситуации, но все же ограничивающие владельцев в их планах на загородный участок. В практике нашего агентства FOX Property были продажи участков в коттеджном поселке «Раздоры-2». Как таковой реки в нем нет, но проходит подземный ручей, который впадает в реку Москва. Когда участки межевали, то даже при законном оформлении собственности, из 20 соток под застройку было разрешено только 5. На остальной земле могут быть возведены только легкие конструкции. Например, баня или терраса. 


У воды можно строить без ограничений только в одном случае


Избежать любых ограничений на землю и при этом построить дом на границах с водоемом можно только в одном случае, если пруд или озеро созданы искусственно собственником участка или девелопером коттеджного поселка. 


Максимально красиво этой идеей воспользовалась компания Villagio Estate. В большинстве их проектов организованы крупные искусственные водоемы с пляжными или прогулочными зонами. Например, в посёлке «Гринфилд». А в Millennium Park застройщик и вовсе создал целый каскад озер и каналов общей протяженностью в 5 км. Это позволило организовать на территории комплекса максимальное число домовладений с собственными выходами к водоемам.  


По оценкам наших экспертов из FOX Property, такое преимущество существенно поднимает ликвидность участка и его цену. В среднем, стоимость предложения может быть на 30% выше аналогичного «на суше».


Главное – внимание к деталям


Возвращаясь к юридическим тонкостям, адвокат Елена Чернова обращает внимание на то, что ситуация с участками вблизи природных водоемов может иметь и другие тонкости. И их стоит обязательно выяснить. 


«Например, мы не можем просто отсчитать 50 метров от реки и считать, что за ними водоохранная зона закончилась, – поясняет Елена. – Здесь важно учитывать уклон берега, протяженность и статус водного объекта. Но главные сложности связаны с тем, что до сих пор не завершена работа по внесению в реестр и соответственно на публичную кадастровую карту ЗОУИТов (зон с особыми условиями использования территории). Это не только водные объекты, но еще зоны безопасности вдоль газопроводов, нефтепроводов и других подобных объектов.

 

В реестре обременение может не числиться, а по каким-нибудь картам 70-х годов, пылящимся в архивах, окажется что строить ничего нельзя.

 

Пока в качестве выхода мы настоятельно рекомендуем клиентам до сделки заказывать ГПЗУ на приобретаемый участок. Даже если на нем уже стоит дом.

 

На сегодня самый безопасный и абсолютно законный способ построить дом на кромке воды – выкопать свой собственный частный, изолированный от других водных объектов пруд», – подводит итог Елена. 


#загородная недвижимость
загородная недвижимость
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru